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美丽和谐小区的建设者——金宝夫代表

时间:2018-07-03 18:30:14来源:
    金宝夫代表是蕺山街道金港湾小区的业委会主任,辛勤工作、默默付出十余年,同社区业主一道建设和谐美丽小区,为全面实现小康社会实现中国梦添一块砖,加一片瓦。
    金港湾小区隶属于乐苑社区,住户400户左右,人口约1500人。2002年交房入住,2007年成立了第一届业委会,已历三届。金宝夫连续担任业委会主任至今已10多个年头了。通过业委会的不懈努力工作,小区确实发生了明显变化,取得了显著成绩。无论从精神面貌层面上到各项管理工作,与业委会成立以前相比,大不相同。一是物业费收缴方面。2002-2006年的五年中,物业前期管理,收缴率最多不超过50%。这其中原因就是没有业委会,物业公司与业主交流不够所造成的。致使物业公司因亏损撤出管理。有了业主委员会这个组织后,起到了中间缓冲和桥梁的作用就不同了,从2008年起历年的收缴率都是100%。二是小区治安方面。业委会成立前,基本上每年每月都发生偷窃案件,窃贼甚至开着汽车来行窃的器张程度,业主人心惶惶,谈贼色变。业委会成立后,做到了零失窃,而且业主、物业公司联手三次当场抓获窃贼,截获作案工具,移交派出所处理。这使业主有了安全感、放心感,对业委会所制定的治安制度和实际工作有了高度的评价和信任。三是小区建设方面。特别是2013-2014年间,业委会用自身的组织平台力量,对全小区的露天停车位用“动草增树”的办法进行了全面改造。新增车位180多只,彻底解决了小区业主停车难的问题,也为交通治堵工作,作出了贡献。改造前,车停不下,业主与车主、车主与车主的摩擦纠纷不断,改造后,秩序井然,面目一新。这次改造工程,从征询业主意见到落实改造资金,各级审批手续,完全依靠自己的力量办成的,得到了绝大多数业主车主的支持和领导的赞扬。省治堵办领导、市长、区长、局长、街道社区领导,多次亲临现场视察和取经,成为全市城区内一个样板和榜样。由于业委会的工作努力、成绩显著,金港湾小区成为了全市第一个物业管理示范小区,业委会成为优秀业委会,金宝夫获得了优秀业委会主任、公益热心人物、越城区区长奖、首届道德模范、省运会火炬手等荣誉。
    金宝夫代表通过回顾和总结,对业委会工作归纳了几点经验:
    一、要实实在在地理解业主委员会的工作特性。通过几年实践发现,业委会的工作可以归纳为是一种“三有”,“三无”,“三支持”的工作。即要有爱心、有时间、有能力,无级别职称、无工资报酬、无执法权力,要家庭支持、业主支持、有关部门支持。因为业委会的工作没有工资报酬,实际上好像是一个公益性志者的工作,但又要处理和解答纷繁复杂及一些政策性很强的事务问题。因此,要担任业主委员会成员,特别是主任这个班长的角色必须具备“三有”的条件,缺一不可,否则是一个名存实亡、形同虚设、处于瘫痪常态的组织,小区会出现一种“三阴不管,会稽不收”的失管局面,不利于小区的物业管理工作,甚至会带来一些负面影响,业主眼中的业委会组织也是一个形同虚设的无用之物。
    二、要合法合情合理地处理好各方的关系。1、业委会与开发商的关系。这是商品买卖关系,纯粹是销售商与消费者的关系。譬如在物业移交的问题上,业委会一定要坚持原则,维护业主利益,坚决按《物权法》及《物业管理条列》办理好移交接收工作(比如物业用房、维修基金、路灯、绿化、公用设施、排污系统等)。否则应积极交涉,乃至对簿公堂也要维护业主利益。
    2、业委会与物业公司的关系。这既是雇佣关系,又是协作关系。这好比业主是主人,物业是家政保姆,你给我打理家务,我给你报酬,所以是一家人的关系。《物业管理条例》规定:业主委员会有代表业主聘请、续聘、解聘物业公司的权力,但是物业管理的工作必须得到业主的理解与配合,才能做的更好。因此,作为业主的“家长”组织,必须积极协助物业公司搞好各项物业管理工作。一般来讲,物业公司一定会听取和吸收业委会的意见、建议的,因为他们的去留大权掌握在业委会的手上,是不可能得罪“主人”而砸自己的饭碗,但业委会千万不能与物业公司对着干,找茬,否则是双输而不是双赢,这好比夫妻离婚,无论哪一方有理,都是不会有好的评价,用绍兴话来讲是叫“都拆牌子的”。如果小区物业失管,业委会有不可推卸的责任。也好像是你的家庭不好,留不住人,留不住媳妇一样,而物业撤走,业委会必须另聘物业公司或自管,因为这个责任是你家长的。
    3、业委会与业主的关系。这是一家人的关系。业委会是业主大会的执行机构,是维护业主利益、为业主说话办事的组织,但有个别业主如有损害大多数业主的利益时,业委会也必须旗帜鲜明地表明立场和观点,坚决反对和制止这种行为,比如搞违章建筑、损坏绿化及公用设施、不交物业费等。这好象家庭对待子女一样,要加强教育引导,不能溺爱。
    4、业委会和社区居委会和街道办事处的关系。这是一种协作、配合的团队关系,也应作为一种行政领导关系来对待。不论是物业管理工作,还是行政工作,都应积极协作配合,做好各方面的工作。因为国家的行政领导形式是宝塔型的,中央政府是塔尖,每个小区是塔底,是最基层的组织,只有最庞大的基层组织管理好了,才能形成整个国家的安定团结、老百姓的安居乐业,政府才能一心一意地搞现代化建设。因此,业委会虽是社会上最小的细胞组织,但必须与各级领导保持一致性,这是组织原则
    5、业委会与物业主管部门房管处的关系。这既是种监管与被监管的关系,也是一种师生关系。主管部门是老师,业委会是学生,因为业委会工作是一种新工作、新事物,《物权法》、《物业管理条例》也是近年来才实施的法律法规,老师应该把知识指导和传授给学生,学生也应该不断地请教老师,努力尽快地提高自己的水平、能力,使物业管理工作搞得更好。
    三、要在加强学习中探索有效的工作方法。因为业委会组织是一个新工作、新事物,没有什么先例可以借鉴,因此,必须加强学习,要学习有关政策、文件、法律、法规,比如《物权法》、《物业管理条例》、各级政府有关物业管理的文件等。工作方法上也要联系实际,摸着石头过河,比如业委会有时想召开业主大会,但一没有活动地、二没有财力发放工资,就用召开小型会议解决,比如召开业委会成员、楼道长、业主代表会,不付工资不用会场,利用星期天或晚上开会,不占工作时间,一旦会议形成决议,就以业委会的名义、以“业委会公告”的形式张贴到小区各楼道,发放到各户,告知业主并贯彻执行,在决议执行过程中既要认真负责,又要抓紧抓实。对每一项工作必须认真抓紧,抓而不紧等于不抓,要善始善终,一竿子插到底,不能半途而废,否则前功尽弃、一事无成,并且要软硬两手抓,业委会要敢于制订制度,敢于承担责任,在业主眼中成为一个既有原则,又能维护业主利益的“主心骨组织”,这样才能赢得业主的尊重与认可,把各项工作做好。
    四、要制定切实管用的各项制度规定。比如收缴物业费制度、治安制度、卫生清扫制度等。对物业费收缴方式,总结为“一种方式、四个步骤”,一种方式:即把全小区业主住户的房号全部在宣传窗上公布,那一家交了物业费,就贴上颗红心或插上一面红旗作出标记,交与不交很显眼,这样的效果体现在二个方面:一是显示透明管理;二是相互竞赛。因为人人都是要面子的,我反正总要交的,贴上了红心也有一种自豪感。四个步骤:一是贴公告通知业主自觉交费,业委会、楼道长、干部、党员、公务员、事业人员带头交费,作出榜样,并带动其他业主交费。金港湾业委会每年4月1日开始交费,并将收费情况上墙显示;二是物业人员上门收费。考虑到有的业主没有时间,就上门收取;三是书面通知交费。有的业主或许经常碰不到或可能有意拖欠,就用书面的形式通知其交费;四是法律诉讼收费。对经过以上三个步骤而且到了年底尚未交费的业主,就采取走法律途径诉讼交费,但一旦起诉,就不作调解,而且必须做到三点:(1)追收滞纳金、(2)由欠费业主承担诉讼费、(3)把判决结果在全小区公示。从业委会成立以来,共起诉过二户业主。由于方法步骤得当,因此达到了收缴率100%。又比如治安政策制度,对保安进行分班考核、软硬二项管理。硬件方面,把监控录像修饰一新,保安的工作分为观看录像和巡查两部分,小区设有10个巡更点,每一小时巡查一遍,并在巡更点上手记显示,缺少手记显示的,要进行处罚。对小区四周的围墙进行加固,插玻璃片,增设铁网,防止小偷翻墙作案,街面营业房与小区住户连接的窗门用钢材焊堵住,防止窃贼白天租营业房睡觉、晚上翻窗进入小区作案。软件方面,对每班保安进行具体考核,一个月“零失窃”加工资1天,一年之内“零失窃”奖年终奖1000元,抓住小偷的,视情节轻重、成绩大小,奖励500-2000元不等。如在抓捕小偷的过程中负伤的,其医疗费用由集体负责。在奖励制度上物业人员与业主同等对待。罚的方面,发现失窃1次扣除保安工资100元,取消年终奖,第二次同样是同班保安发生失窃事件的,则要对该保安进行辞退或调离。由于治安政策得当,制度合理,因此达到了“零失窃”,有三次当场抓获小偷,截获作案工具,并移交公安机关处置奖励有关人员,赢得了广大业主的赞扬。对垃圾清扫、设施维修、绿化管理也订有相应的政策制度。
 

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